지목은 임야인데 과수원으로 썼다면｜토지보상 현실 이용상황 입증

지목과 현실적 이용상황을 같은 말로 쓰지 않습니다

토지보상법 제70조 제2항은 가격시점의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 따른 객관적 상황을 고려하도록 합니다. 일시적인 사용이나 소유자만의 특별한 가치·미래 용도를 그대로 반영하는 규정은 아닙니다. 현재 사진 한 장만으로 평가 용도를 확정하기 어려운 이유입니다.

따라서 “임야인데 실제는 과수원”이라는 주장에는 언제부터 어떤 나무를 심고 어떤 방식으로 계속 경작했는지의 설명이 필요합니다. 토지대장 변경 여부와 별개로 과거 항공사진, 농업 관련 기록, 농자재·출하자료의 시기를 맞춰 보세요. 자료에 해당 필지와 실제 경작자를 연결할 정보가 있는지도 중요합니다.

공부와 다르다는 사실만으로 불법형질변경이 되지는 않습니다

대법원 2012년 4월 26일 선고 2011두2521 판결은 불법형질변경을 이유로 예외적 평가를 주장할 때의 증명 문제를 다뤘습니다. 공부상 지목과 현황이 다르다는 점만으로 충분하지 않고, 형질변경 당시 허가·신고 의무와 그 이행 여부를 확인해야 한다는 취지입니다. 이 판결을 모든 과수원이 농지로 인정된다는 의미로 일반화하면 안 됩니다.

오래전 변경이면 당시 법령과 허가 서류가 쟁점이 될 수 있습니다. 현재 허가 규정만 가지고 수십 년 전 행위가 위법했다고 단정하거나, 서류를 찾지 못했다는 이유만으로 적법했다고 단정하지 않습니다. 변경 시기를 좁히는 자료와 관할청의 보존 기록을 나누어 확보하는 것이 도움이 됩니다.

연도별 항공사진을 현장 자료와 결합합니다

예시로 1990년 사진에는 산림, 2000년 사진에는 줄지어 심은 수목, 이후 사진에는 경작 흔적이 있다고 가정하겠습니다. 이 자료는 변화 시기를 좁히는 단서가 될 수 있지만 나무 종류와 영업·경작 주체를 모두 증명하지는 못합니다. 사진만으로 해결되지 않는 부분은 과거 임대차, 경작 확인과 거래 자료로 보완합니다.

사진은 화면을 잘라 내기보다 촬영·제공기관과 연도를 남기고, 같은 축척의 지적 경계와 대조합니다. 인접 필지의 과수원을 내 토지처럼 보이게 표시하면 자료 전체의 신뢰가 떨어집니다. 분할·합병으로 지번이 바뀌었다면 구지번에서 현재 지번으로 이어지는 관계도 함께 정리해야 합니다.

장래 개발계획과 현재 이용을 분리합니다

허가를 신청했다거나 앞으로 창고를 지으려 했다는 계획은 실제 완성된 이용상황과 다릅니다. 토목공사 일부가 있었다면 공사 범위, 허가기간·조건, 실제 기능을 확인해야 합니다. 소유자가 기대한 개발 수익을 현재 토지의 객관적 이용상황과 같은 칸에 쓰지 않는 것이 좋습니다.

의견서에는 조서·평가서가 적은 이용상황, 주장하는 실제 이용상황, 이를 뒷받침하는 시기별 자료와 별도 인허가 쟁점을 나누어 적으세요. 현황 평가와 영농손실보상도 서로 다른 문제이므로, 토지 평가에 대한 설명만으로 실제 경작자의 손실보상까지 결론 내리지 않습니다.

자주 묻는 질문