토지보상 가격시점과 공시지가 기준연도는 왜 다른가요?

먼저 두 날짜를 별도 칸에 적습니다

토지보상법 제67조는 협의 취득의 경우 협의 성립 당시, 재결 취득의 경우 수용·사용 재결 당시의 가격을 기준으로 하도록 합니다. 이 날짜는 언제의 가치를 평가하는지를 정하는 기준입니다. 통장에 돈이 들어온 날이나 등기 접수일을 곧바로 가격시점이라고 적지 마세요.

제70조는 평가 출발점인 공시지가 선택과 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려한 적정가격 보상 체계를 정합니다. 출발점에 과거 공시지가가 사용됐다는 사실만으로 그 금액이 최종 단가가 되는 것은 아닙니다. 평가서에서 공시지가 선택, 시점 보정과 개별 토지 조건의 비교가 각각 어떻게 연결됐는지를 확인해야 합니다.

사업인정 전후에 따라 공시지가 선택을 읽습니다

제70조 제3항은 사업인정 전 협의 취득에서 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점과 가장 가까운 시점의 공시지가를 기준으로 합니다. 제4항은 사업인정 후 취득에서 사업인정고시일 전을 공시기준일로 하는 공시지가를 선택하는 구조를 둡니다. 같은 지급연도라도 사업인정 전후에 따라 표시 연도가 달라질 수 있습니다.

또한 공익사업의 계획·시행 공고나 고시로 토지가격이 변동한 경우에는 제5항의 별도 기준을 살펴야 합니다. 그러므로 “올해 것이 무조건 맞다” 또는 “사업인정 연도 것이 항상 맞다”라는 한 줄 공식으로 판단하기 어렵습니다. 평가서가 어떤 항을 적용했는지와 해당 사업의 공고·고시 이력을 함께 보세요.

날짜가 세 개 다른 가상의 사례

가상 사례에서 사업인정고시는 2024년, 협의안 안내는 2025년, 수용재결은 2026년에 있었다고 가정해 보겠습니다. 2025년 안내문을 받았다는 이유만으로 재결보상 가격시점도 2025년이 되는 것은 아닙니다. 반대로 2026년 재결이라고 해서 기초 공시지가 역시 반드시 2026년분인 것도 아닙니다. 실제 고시일·공시기준일과 적용 조항을 대조해야 합니다.

검토표에는 날짜 옆에 문서명을 붙이는 것이 좋습니다. 달력에 적어 둔 날짜가 사업인정고시일인지 지구 지정 보도일인지 구별되지 않으면 결론이 달라집니다. 법률에 의해 사업인정이 의제되는 사업은 그 근거와 고시를 확인해야 하므로 일반적인 사업명 검색 결과만으로 날짜를 확정하지 않습니다.

이견을 낼 때는 금액보다 연결고리를 특정합니다

문제가 공시지가 기준시점인지, 비교표준지 선정인지, 형상·접면 등 개별 조건인지 나누어 적습니다. “작년보다 시세가 올랐다”는 설명만으로 평가 구조의 어느 부분이 잘못됐는지 알기 어렵습니다. 평가내역의 쪽수와 항목을 적고 근거 문서의 날짜를 연결하세요.

해당 사업의 기대이익으로 오른 가격은 보상액 산정에서 그대로 반영되는 항목이 아닙니다. 인근 거래를 제시할 때도 사업 영향, 용도지역·실제 이용·진입 조건이 비슷한지 검토해야 합니다. 이 글은 평가서를 읽는 순서를 설명하며 특정 거래사례나 공시지가의 채택 여부를 대신 결정하지 않습니다.

자주 묻는 질문